슬슬 이실직고 나오는 부동산 민간부채와 부실규모

우리 금융 상황의 상태를 보여주는 금융불안지수가 올 들어 처음으로 위기 단계까지 치솟았습니다. 한국은행은 우리 금융불안지수가 위기 단계에 진입했다고 밝혔습니다. 가장 큰 문제는 빚. 민간 부문의 빚은 3,593조 5천억원. 우리 GDP 규모의 2.2배가 넘는 수준입니다. 고금리로 가계대출 증가세는 주춤했지만 기업대출이 급증했습니다.

회사채 발행이 막히면서 기업들이 금융권에서 자금을 빌렸기 때문입니다. 가뜩이나 고금리에 돈줄이 말라붙은 상황에서 레고랜드 사태가 기름을 부었습니다. 이런 상황에서 집값과 전셋값 하락은 뇌관이 될 수 있습니다. 한은은 지난 6월 말보다 집값이 20% 떨어질 경우, 대출자 100명 중 5명은 자산을 처분해도 빚을 갚기 어려울 걸로 내다봤습니다.

또, 전세보증금이 10% 떨어지면 집주인의 11%는 금융자산을 처분하고도 돈을 더 빌려야 하락분을 세입자에게 되돌려줄 수 있고, 그나마 이런 방법으로도 돌려줄 수 없는 집주인도 3.7%에 달하는 걸로 나타났습니다. 만약 전세보증금이 30% 떨어지면 이런 집주인은 9%로 늘어납니다.

[이창용/한국은행 총재(지난 20일)]
"지금 저는 우리나라가 디레버리징(부채 축소) 해야 한다고 생각합니다. 특히 가계부채는 상당한 중장기적 위험이기 때문에…"

또, 대출과 프로젝트파이낸싱 등 부동산 관련 자금이 2700조 원에 달하는 상황이어서 부동산 경기 위축이 제2금융권의 부실로 이어질 거란 우려도 큽니다. 한은은 "자산 가격 하락이 심해질 경우 일부 증권사와 저축은행, 보험사가 유동성 위기를 겪을 수 있다"고 경고했습니다.

https://imnews.imbc.com/replay/2022/nw1400/article/6438921_35722.html

금리 상승은 부동산 가격을 하락하는 압력으로 작용한다. 한편 높은 인플레이션 압력은 공사비 증가라는 형태로 건설 현장에도 영향을 미치고 있다. 건설공사 직접공사비의 가격변동을 측정하는 건설공사비지수는 2022년 6월 기준 147.3으로 2020년 평균(118.9) 및 2021년 평균(132.3) 대비 각각 23.9%, 11.4% 가량 부담이 증가한 것으로 측정된다.

치솟는 금리 증가하는 건설비

건설공사비 증가는 부동산 개발 사업장의 수익성을 크게 저하시킬 수 있다. 실제로 건설공사비 증가는 최근 여러 부동산 사업장의 부실화에 영향을 미치고 있다. 분양가 상한제가 적용되는 부동산 개발 사업장의 경우 총 매출액은 거의 고정되어 있는 상황에서 잇따른 비용의 급격한 증가는 수익성을 저하시키고 있다. 또한 토지비 대비 공사비의 비중이 높은 지방 사업장들도 건설공사비 증가에 따른 영향이 클 수 있다. 

이러한 요인들로 인해 신규 부동산 개발의 진행이 감소하고 있다. 국토교통부에 따르면 인허가 면적은 2022년 상반기 중 전년 동기 대비 13.5% 증가한 반면, 착공 면적은 12.1% 감소했다. 2020년 상반기 이후 인허가 면적의 증가세에도 불구하고 공사비 증가 등 부동산 사업장의 리스크 증가가 착공 감소로 이어진 것으로 분석한다. 이러한 현상은 최근 급격히 늘어난 브릿지론의 본 PF 미전환 위험을 높이고 있다.

한신평이 집계한 24개 증권사 기준 부동산금융 익스포저는 우발부채 28.4조 원, 대출채권 7.2조 원, 펀드 9.2조 원 등 총 44.7조 원 규모이다. 자본 대비 부동산금융 비중은 증권사 계 64%, 대형 64%, 중형 65%, 소형 62%로, 그룹별로 큰 차이는 없다. 업계 평균적으로 자본 대비 부동산금융 비중이 100%를 넘지 않아, 업권 평균적으로 부동산 위험 노출도는 타 업권 대비 크지 않은 편이다.

부동산금융 익스포저 형태를 살펴보면 대형사의 경우 펀드 형태의 익스포저가 타 그룹 대비 크다. 부동산펀드 규모를 보면 대형사가 8.6조 원으로 부동산펀드의 대부분을 차지하고 있다.
또한 부동산펀드의 지역별 비중을 보면 해외가 77%로 가장 큰 비중을 이루고 있다. 대형사는 해외대체투자 영업의 일환으로 해외 오피스 및 호텔 관련 익스포저를 보유하고 있다.

한신평 보고서는 최근 급격한 금리 상승으로 인해, 해외 오피스 등의 상업용부동산의 건전성 저하 우려가 높아지고 있다. 다만, 현재 부동산 펀드 관련 익스포저는 자료의 불투명성이 높아 세부적인 리스크를 파악하기 어려운 블랙박스 상태로, 지속적인 모니터링 및 추가적인 분석이 필요하다고 제언한다.

부동산금융 익스포저의 질적 구성 및 리스크의 경우 변제순위 구성을 보면, 대형사 대비 중소형사의 중후순위 익스포저 비중이 높게 나타난다. 대형사는 중후순위 비중이 30%인 반면, 중형사는 63%, 소형사는 72%로 그룹별로 위험 인수에 대한 성향 차이가 확연히 나타나고 있다. 자본력 및 영업 기반이 상대적으로 취약한 중소형사는 딜 참여의 기회를 잡거나 또는 한정된 자본 여력 대비 높은 수익을 얻기 위해 더 높은 위험을 감수하는 전략을 취하고 있는 것으로 밝혀졌다.

지역별 구성은 세 그룹 모두 수도권 비중이 높은 편이다. 서울 및 수도권의 비중은 세 그룹 모두 약 53%를 구성하고 있다. 세부적으로는 대형사의 서울 비중이 타 그룹 대비 높았다. 또한, 대형사는 해외오피스 투자 등의 해외부동산 익스포저가 있어, 타 그룹 대비 해외 비중이 높으며 중소형사는 상대적으로 대형사 대비 비수도권 비중이 높았다. 한편, 미분양 리스크가 부각되고 있는 대구의 증권업계 익스포저 규모는 2.1조 원이다. 대구의 익스포저 내 비중은 평균 약 6%, 자본 대비 비중으로는 약 3% 내외로, 그 비중은 크지 않았다.

브릿지론은 본 PF 이전에 부동산 개발 사업에 투입되는 금융을 통칭하고 있다. 과거에는 주로 토지 잔금을 마련하는 단계의 토지잔금대출을 의미했으나 업권 내 경쟁이 치열해지면서 현재는 사업 초기 계약 단계에서 계약금 마련을 위한 계약금대출도 증가하고 있다. 또한 일부증권사들은 높은 투자수익 및 본 PF 주선권을 얻기 위해 사업 초기 단계에 조합 및 PFV에 PI투자를 실시하는 등 사실상 디벨로퍼 역할로 참여하기도 한다.

브릿지론의 리스크는 크게 부지취득위험, 인허가위험, 그리고 본 PF 미전환위험이 있다. 부지취득위험은 대체로 해결이 되는 단계에서 증권사가 참여하고 있으나 인허가 관련 불확실성은 증권사가 사전적으로 통제하기 어렵다. 본 PF로의 전환 여부는 브릿지론의 가장 중요한 위험요소이다. 본 PF로 리파이낸싱되기 위해서는 토지매입, 인허가 등의 사전 위험요소가 해결되고, 또한 사업장이 우수한 수익성이 기대되어야 한다. 다만, 최근 금리 및 공사비 상승으로 인해 부동산 사업장의 수익성 악화 우려가 커지고 이로 인해 본 PF로의 전환 불투명성이 매우 커지고 있다.

브릿지론은 본 PF 이전에 부동산 개발 사업을 위해 투입된 익스포저 전반(계약금/토지잔금대출,사업비대출-인허가 및 금융비용 등, PI(자기자본투자) 등)을 포함하고 있다. 브릿지론의 익스포저 규모는 과거 대비 크게 증가했다. 부동산 시장의 호황 및 증권사의 위험인수 성향 증가, 부동산금융 관련 업권 내외의 경쟁 심화 등이 그 이유이다. 자본 대비 브릿지론에 대한 노출도는 중소형사가 대형사 대비 크다. 자본 대비 비중은 약 18%로 대형사의 10% 대비 2배 상당에 이르고 있다.

브릿지론의 지역별 구성을 보면 업권 평균적으로 서울 및 수도권 비중(59%)이 높았다. 그룹별 세부적으로 보면, 대형사가 서울의 비중이 더 높고, 중소형사는 기타 광역시 비중이 크게 나타났다. 브릿지론은 기초 사업장의 수익성이 중요한데, 공사비 인상 등으로 인한 부동산 개발 사업수익성 저하 위험 고려 시, 비수도권 현장의 경우 본 PF 미전환위험이 높은 것으로 판단한다. 기초자산별 형태로는 주거용 및 주상복합 등 범주거용 익스포저의 비중이 높은 것으로 보인다.

브릿지론은 본 PF 및 담보대출 대비 리스크가 높기 때문에 상대적으로 리스크 관리가 용이한 주거용 및 주상복합 익스포저의 취급을 주로 하고 있는 것으로 밝혀졌다. 한편 변제순위별로는 중소형사의 중후순위 비중이 높은 편이다. 대형사는 중후순위 비중이 약 40%인 반면, 중소형사는 평균적으로 약 70% 상당이 중후순위로 구성이 되어 있다. 브릿지론의 후순위성 투자는 대체로 LTV가 높고 사실상 부동산 개발사업에 Equity성 투자를 한 것이기에 사업 진행 여부에 따라 손실위험이 커질 수 있다.

특히 본 PF로 전환되지 못하고 토지가 경매.공매될 경우, 사업성이 저하된 토지는 경락률이 크게 낮아질 수 있고, 중후순위 익스포저는 전액 손실될 위험에 노출된다. LTV 분포를 보면 브릿지론의 경우 LTV가 70%를 초과하는 익스포저가 상당하다. 특히 중소형사는 LTV가 100%를 초과하는 대출도 다수 존재하고 있다. 감정가 대비 토지가치 상승 가능성이 있고, 본 PF 전환 시 브릿지론은 회수될 수 있으나, 부동산 경기 저하 시 중후순위+고LTV 브릿지론은 손실위험이 매우 높다.

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